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房产投资需要数据说话

放大字体  缩小字体 发布日期:2017-09-27 浏览次数:124



上图根据房地产门户网站的全网二手房价数据(2015年3月下旬某日)制作而成。从图中可以看到魔都每一个小区的单价和所在位置。最高的几根线格外引人注目:东边最高的是陆家嘴滨江的豪宅;中间最高的是新天地的豪宅;而西侧最高的则是佘山的高级别墅。
大部分闺蜜们纷纷表示这些楼盘和她们毫无关系,她们最关心的价位区段叠杂在淡橙色线条中,无法识别。好吧。那么再看下图。

此图把从网站获得的所有二手房单价进行了1平方公里的栅格化处理。由此可以看到魔都每一平方公里土地(含有住宅的)的房价中位数空间分布。
我对闺蜜们说:“总体而言,房价在空间上并不完全按照圈层分布,虽然4万以上的豪宅仍然高度集聚在静安区和陆家嘴,但是3万到4万的区域已呈现不规则的形态了,主要分布在市南地区,市北的话杨浦虹口的局部也还可以。3万以下的地方仍有大片,所以大家还是很有希望的嘛。看完房价了,现在说说你们的需求是什么呢?”
先举手发言的是春春。春春是一个原教旨环保主义者。她说:“我以后肯定是不会开车上班的,只能坐地铁了。帮我看看地铁站点附近的房子吧。”
好的,那么轨道交通到底对房价有多大影响呢?再看下图:

我们截取了位于中外环线间的所有二手房房价(据我了解春春也就买得起这个区域了), 以1平方公里内有无地铁站为标准为两种:地铁房和非地铁房。可以看到,地铁房的均价为30769.5元/M²,非地铁房均价为27525.5元/M²。两者相差不过10%。好像也差不多嘛。
是的。实际上从微观角度上观察,轨道交通对房价的影响并不特别显著。我们再将视野从中外环拓展到全市,对每个空间圈层内的地铁房和非地铁房房价进行了拟合,可以得到下图:

可以看到,地铁站点对于房价的影响随着与市中心的距离扩大而不断加强。在市中心5公里范围内,房价几乎不受轨交站点的影响;从5公里以外,轨交对房价的作用才逐渐呈现且加强。换句话说,离市中心越远,地铁房越有价值。面对已经不考虑市中心,即将中外环间的春春,我很(bu)中(fu)肯(ze)地提出了建议:
“你还是多花10%的钱,买在地铁站附近吧。”
春春还没来得及答话。素素已经抢先发问了。
素素是一个有文化的人。她说:“我的需求很简单。我希望我周边住的都是有文化的人,起码都是大学本科以上的吧。”
看来,素素的需求是“好邻居”。对于这一需求,先简单地用“周边地区高学历人群比重”这一指标来进行解释吧。那么,“好邻居”(周边地区高学历人群比重)对房价有什么影响呢?请看下图。


我们根据人口普查数据计算出全上海每一平方公里栅格内的高学历人口比例,将栅格按照高学历人口比例的大小从高到低进行排序,然后用排完序的栅格的平均房价对数绘制出散点图(上图)。
通过这些栅格房价对数的线性回归可以看到:房价与高学历人口比例呈现正相关关系。换句话说,地区文化程度越高,房子越贵。
我得意地把这张图指给素素看,但是,有文化的素素说:“我知道这个有什么用?我应该买在哪?哪里的性价比最高?”
人们总是习惯相信世界上有一种东西是叫做“性价比”的。餐馆有性价比、手机有性价比、“好邻居”也有性价比。但从经济学角度上看,我们并不建议直接进行“性能”与“价格”之间的比较。所谓的性价比,实际上应该是一种收益和成本的优化关系。
以素素的案例来看,既然素素希望通过购房来获得 “好邻居”,那么她在“购房”这一行为中的收益就是是高学历邻居的比重;而成本则是购房的总支出。因此,素素的最优选择(性价比最高选择)即应当是实现她净收益(收益扣除成本)最大的那个空间栅格(在购买相同居住面积的情况下)。
根据这一原则,我们折算出了魔都所有空间栅格的的“好邻居”净收益指数,其空间分布如下图所示。

那些颜色最红的栅格集中区,就是“好邻居”性价比最高地区了。分布很明显,主要在三个区域:
1、五角场区域;
2,花木、金桥、张江区域;
3,徐汇向南延续至闵行区域;
4,如果不介意太远的话,松江大学城附近也不是不错的选择。
我大手一挥:“素素你就去这几个地区去看房吧!”
素素还没来得及答话。夏夏和白白已经围了上来,七嘴八舌。
夏夏说:“我想选一个临近好工作的房子!”
白白说:“我想选一个靠近好吃的地方的房子!”
先看夏夏。“好工作”,非常难以分辨的需求。在魔都的话,我们暂且简单地将“好工作”理解为金融、保险、法律、咨询、广告、地产、科研等生产者服务业工作吧。
这些工作岗位对房价是否有影响呢?看图便知。


同样地,我们根据经济普查数据,计算出了上海市每一平方公里栅格内的生产者服务业就业比例,将栅格按照生产者服务业就业比例从高到低进行排序,然后用这些排好序的栅格的平均房价对数绘制出散点图(上图)。从平均房价对数散点的线性回归中可以看到,房价与生产者服务业岗位比重基本呈现正相关关系(虽然没有“好邻居”那么明显)。 换句话说,好工作机会越多的地方,房价越贵。
那么,在购房中“好工作”的性价比分布是怎样呢?同“好邻居”问题一样,我们将“好工作”净收益指数计算出来,其分布如下图所示:

那些颜色最红的栅格,就是好工作性价比最高地区了。这些点散落在全市的各个地方,基本上毫无任何规律。
我大手又一挥:“夏夏你就去这几个地区去看房吧!”
夏夏说:“等一下!你选的这些地方这么多这么零散,跑断腿啊!我要怎么去找?”
我一本正经地回答:“当然啦,你又没有告诉我具体的好工作是指哪些工作?数据总是很精准的,关键是你的需求不精准!等你想明白了再帮你算一个更好吧!下一个!”
白白赶紧举手,说:“我来了我来了!我希望住的地方附近总是能吃到好吃的,那应该在哪买房子?”
吃货,这个需求是什么鬼?我咬着牙开始思考。“好吃的”?妈蛋,那我就直接看周边地区的餐饮最高价吧。高价位餐饮指数和房价有关系吗?看图便知。


我们根据上海餐饮的网络点评数据,计算出全上海每一平方公里栅格内的高端餐饮价值指数,将栅格按照高端餐饮价格从高到低进行排序,然后用这些排好序的栅格的平均房价对数绘制出散点图(上图)。从平均房价对数散点的线性回归中可以看到,房价与高端餐饮指数呈现正相关关系。 换句话说,高级餐厅越多的地方,房价越贵。
白白问道:“那性价比呢?我怎么选房价又便宜餐馆又高级的地方?”
好的,在购房中“好吃的”的性价比分布是怎样呢?我们将“好吃的”净收益指数计算出来,其分布如下图所示:

其中红色的栅格即是高端餐馆指数性价比最高的地区了。从图中可以看到一条清晰的轴线,沿着二号线从陆家嘴一直延伸到虹桥地区。
白白疑惑道:“这里?这不是市中心吗?不是房价最贵一条轴吗?性价比何在?”
我思考了一下,解释说:“是啊,所以既然你又想离高级餐馆近,那就只能住在市中心啦。但是,既然数据分析告诉你这里性价比高,那就说明这里应该有不少价格还不算太贵的破房子吧,你去好好挖掘一下。作为一个吃货,你就不要介意住在危房里啦。哈哈。”
白白应该很满意我的建议,话没说完,已经摔门而走了。
应付完春春、素素、夏夏、白白,我已经精疲力竭。但忽然发现角落里还站着佳佳。
佳佳总是那么地古典和恬静。她羞涩地走过来跟我说:“我不追求性价比啦,反正买房子是我未婚夫宝宝出钱。他说买在哪都不要紧,只要买了能升值就行。”
升值?我最讨厌预测房价什么的了。但是迈不过好朋友的面子,我只好拿出了下图。


此图是我们整理了2015年第一季度的每个二手房小区房价涨幅程度,并以核密度方式绘制而成。红色越深的地区涨幅越大,绿色的表示涨幅越小(甚至局部略有跌幅)。
可以看到,虽然魔都的二手房楼市仍然在高度震荡当中(有涨有跌),但是市中心的房子却依然继续高涨。具体而言:
1,中心城内涨幅最大的区域集中在中环线以内;
2,中心城内的涨幅,仅在长宁、闸北、虹口、杨浦的少数地区突破了中环界限。
3,在中心城(外环线)以外的地区仍然保持高涨态势的,集中在宝山顾村、大虹桥和闵行徐泾这三个片区。
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